L’achat d’une première maison est un admirable projet, mais lorsqu’on est mal informé, il peut facilement devenir très angoissant. Nous tenterons donc de revoir toutes les étapes de cette démarche et nous tâcherons également de dévoiler les frais cachés qui s’y rattachent. Cette revue, nous la ferons à travers l’histoire de deux jeunes couples décidés à faire le grand saut : Claudie et Jean-Philippe projettent d’acheter une résidence usagée tandis que Patrick et Maxine désirent faire construire la maison de leurs rêves.

Claudie, Jean-Philippe et une maison usagée

Avec l’aide d’un agent immobilier, Claudie et Jean-Philippe ont trouvé une maison qui correspondait exactement à leurs besoins. C’est le moment pour eux de « faire une offre », c’est-à-dire de rédiger une promesse d’achat. La promesse d’achat, c’est le document qui confirme votre intention d’acheter une propriété. Ce papier doit être rédigé attentivement : une fois que votre signature y apparaît, vous vous êtes formellement engagé à acheter la maison. Si vous ne faites pas affaire avec un agent immobilier, n’hésitez pas à demander l’aide d’un conseiller juridique pour sa rédaction. Les erreurs et omissions peuvent être lourdes de conséquences.

Bien inspecter pour bien acheter

Fort avisé, notre couple a inscrit dans la promesse d’achat que l’acquisition de la maison était conditionnelle à la visite d’un inspecteur et à un rapport positif de sa part. Il est important de faire comme Claudie et Jean-Philippe et de recourir aux services d’un inspecteur en bâtiment. En effet, si des défauts majeurs étaient mis en lumière, la promesse d’achat pourrait être annulée. Il serait alors possible d’en présenter une version révisée ou encore de simplement laisser tomber. L’inspection d’une propriété prend environ trois heures et coûte entre 350 $ et 500 $.

Patrick, Maxine et leur rêve

Patrick et Maxine préféraient pour leur part faire construire la maison de leurs rêves. Après avoir songé à l’autoconstruction, notre couple a décidé de faire affaire avec un entrepreneur afin de bénéficier du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs du gouvernement du Québec. Pour en connaître davantage sur ce plan, consultez le site internet de la Régie du bâtiment du Québec. De cette façon, vous pourrez également vérifier si votre entrepreneur est accrédité. S’ils avaient choisi de bâtir eux-mêmes leur demeure, Maxine et Patrick n’auraient pas été protégés par ce Plan de garantie. Toutefois, ils auraient profité d’autres avantages.

Si Patrick et Maxine avaient acheté leur maison d’un promoteur ou d’un constructeur, ce dernier leur aurait fait signer un contrat d’achat préliminaire. La signature de ce document laisse aux acheteurs un temps de réflexion de dix jours au bout desquels ils doivent prendre une décision définitive.

Inspecte-t-on une maison neuve ?

À trois reprises pendant la construction de leur maison, Maxine et Patrick ont demandé à un inspecteur de vérifier l’état des travaux. En outre, il est recommandé de se faire accompagner d’un inspecteur au minimum lors de la visite finale, c’est-à-dire au moment où l’on remplit le document intitulé « Réception du bâtiment ».

Et après?

Le notaire et la paperasse

Au Québec, le seul professionnel pouvant rédiger un acte hypothécaire valide est le notaire. Dans d’autres provinces, c’est un avocat qui assume cette fonction. Son rôle est de s’assurer de la conformité des documents, de diviser équitablement les différents frais d’ajustement entre le vendeur et l’acheteur, en plus de voir à bien d’autres détails. Nos deux paires ont dû compter entre 800 $ et 1000 $ pour ce service.

Le certificat de localisation

Les deux couples ont dû se procurer un certificat de localisation pour finaliser l’achat de leur propriété. Ce document désigne précisément les limites de la propriété et des constructions qui s’y rapportent. Dans le cas de Claudie et Jean-Philippe, le certificat de localisation leur a été fourni par le vendeur. Cependant, Maxine et Patrick ont dû faire appel à un arpenteur-géomètre puisque aucun document de ce genre n’avait encore été publié dans leur cas. Les frais reliés à ce service varient selon les dimensions du terrain, les formes de la maison, la facilité d’accès, etc. Vous pouvez néanmoins vous attendre à débourser près de 500 $.

Le prêt hypothécaire et les rénovations

Maxine et Patrick ont contracté un prêt hypothécaire selon le montant qui leur a été soumis par l’entrepreneur. S’ils avaient bâti eux-mêmes leur résidence, ils auraient dû convaincre une institution financière qu’ils avaient les reins (et le porte-feuille !) solides. Pour les projets d’autoconstruction, l’institution verse habituellement des montants proportionnels à l’avancement des travaux. Il faut donc s’assurer d’avoir beaucoup de liquidités dès le départ.

Pour Claudie et Jean-Philippe, ce calcul était différent puisque la maison qu’ils ont choisie exigeait quelques rénovations. Lorsque des réparations sont requises dès le départ, il peut être possible d’ajouter le coût des travaux au prêt hypothécaire. Toutefois, d’autres options valent la peine d’être évaluées comme la marge de crédit ou le prêt rénovation. De plus, certaines municipalités offrent des programmes de subvention visant l’amélioration de résidences dont l’état se serait détérioré.

Le régime d’accès à la propriété (RAP)

Ce programme mis en place par le gouvernement du Canada permet aux acheteurs d’une première maison d’emprunter sans pénalité jusqu’à 20 000 $ à même leurs REER afin de compléter une mise de fonds. Bien que cette façon de faire semble très avantageuse, elle ne convient pas à tous. Songez d’abord au fait qu’il vous faudra rembourser cet emprunt un peu chaque année ; si vous ne le faites pas, le montant que vous n’aurez pas remboursé vous sera imposé. De plus, vos REER ne gagneront pas en valeur pendant la durée de l’emprunt. Renseignez-vous afin de faire un choix éclairé.

Les assurances

Les institutions financières demandent habituellement une mise de fonds minimale, mais lorsque ce montant est inférieur à 25 % de la valeur du prêt, elles exigent en plus que vous souscriviez à une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance se veut en fait une protection pour votre institution financière en cas de défaut de paiement et le montant à débourser varie selon la valeur de votre mise de fonds. Notez également que vous devrez débourser environ 165 $ simplement pour faire une demande d’assurance.

Votre institution financière vous demandera également d’adhérer à une assurance-habitation. Celle-ci garantit le prêt qu’on vous a consenti puisqu’elle couvre le remplacement de votre maison en cas de sinistre. Il se peut qu’on vous offre également d’autres types d’assurances : une assurance-vie, une assurance-invalidité ou encore une assurance-remboursement. Prenez garde avant d’acheter ces polices d’assurance. Peut-être ne conviennent-elles pas à ce que vous cherchez ? Peut-être êtes-vous déjà couvert grâce à l’assurance collective de votre employeur ?

Au bout du compte…
Ne vous découragez pas ! L’achat d’une première résidence comporte de nombreux détails auxquels il peut être difficile de penser. Mais songez à la dernière étape, celle tant espérée : la quittance du prêt. À ce moment, l’institution financière atteste que vous avez remboursé l’ensemble de votre prêt hypothécaire. Bien entendu, plusieurs années défileront avant d’en arriver là, mais l’attente en vaut la peine !

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